증여받은 부동산에 수증자가 자신의 자금으로 증축이나 개량을 했다면 증가한 가치를 모두 증여재산의 가치로 볼 수 있는지 검토해야 합니다. 대법원은 수증자의 비용으로 재산의 상태가 바뀐 경우 이를 구분해 평가하도록 판단했습니다. 증여 당시의 재산 상태와 상속개시 시점의 가격을 함께 살피는 문제입니다.

유류분 산정 대상인 증여재산은 원칙적으로 상속개시 당시의 가액을 기준으로 평가합니다. 그러나 증여 이후 수증자가 자기 비용으로 재산의 상태를 변경했다면 그 변경에 따른 가치 증가를 어떻게 취급할지 따져야 합니다.

대법원은 2015년 11월 12일 선고한 판결에서 수증자의 비용으로 재산의 성상, 즉 재산의 물리적인 상태 등이 변경되어 가치가 높아진 경우를 다루었습니다. 이때는 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 평가해야 한다는 취지로 판단했습니다.

증여 이후 시장가격이 변한 경우와 수증자가 별도의 공사를 통해 재산을 개량한 경우는 다르게 볼 여지가 있습니다. 상속개시 당시의 가격을 평가하더라도 어떤 상태의 재산을 기준으로 할지가 달라질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 재산의 물리적 상태가 증여 이후 변경되었다면 해당 변경이 누구의 자금과 노력으로 이루어졌는지가 쟁점이 됩니다. 다만 실제 증축이나 개량이 있었다는 사실과 그로 인해 가치가 얼마나 증가했는지는 각각 입증해야 합니다. 단순히 건물에 공사를 했다고 주장하는 것만으로 평가액이 조정되지는 않습니다.

이 표의 목적은 부동산 가치가 상승한 이유를 분리하는 데 있습니다. 증여재산의 평가에서 필요한 것은 시장가격뿐 아니라 어떤 재산 상태를 기준으로 가격을 정할 것인지에 대한 판단입니다.

특히 공사에 투입한 금액과 그 공사로 증가한 가치가 반드시 같다고 볼 수는 없습니다. 지출한 금액을 그대로 유류분 평가액에서 빼는 방식은 피해야 합니다.

수증자가 자기 자금으로 공사했다는 주장과 피상속인이 공사대금을 지원했다는 주장은 계산에 다른 영향을 줄 수 있습니다. 실제 지출자와 재산의 귀속관계를 확인해야 합니다. 자금 지원 자체가 새로운 증여에 해당하는지도 별도의 쟁점이 될 수 있습니다.

반대로 피상속인 명의로 공사가 이루어졌다는 사실만으로 실질적인 자금 부담이 모두 피상속인에게 있었다고 단정할 수는 없습니다. 공사계약서와 금융거래자료, 당시 재산의 소유관계를 함께 검토하는 것이 적절합니다.

증여 이후 가치가 높아진 원인과 부담 주체를 확인해야 합니다. 수증자가 자신의 비용으로 재산 상태를 변경했다면 관련 판례에 따른 평가 기준이 문제될 수 있습니다.

영수증 외에도 계약서나 이체 내역 등 관련 자료를 확인할 수 있습니다. 다만 실제로 누가 어떤 금액을 부담했는지 객관적으로 설명할 자료가 필요합니다.

증여 당시의 상태와 상속개시 당시의 상태를 구분한 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 개량공사가 여러 차례 이루어졌다면 각 공사의 시점과 부담 내역을 나누어 확인해야 합니다.

차장검사 출신 변호사가 재산 평가의 쟁점과 관련 기록을 직접 검토하는 법무법인 성지파트너스는 다양한 부동산·상속분쟁 대응 경험과 다수 성공 사례를 바탕으로 필요한 자료를 살펴봅니다. 유류분계산에서 부동산의 가격이 크게 달라졌다면 가격 상승의 원인부터 분명히 해야 합니다.